Article expertise comptable - Revue de presse #24
Les obligations comptables des SCI
Le Conseil national de l’Ordre des experts-comptables (CNOEC) a récemment publié une note technique sous forme de questions-réponses visant à préciser les obligations comptables applicables aux sociétés civiles immobilières (SCI). Cette publication intervient dans un contexte de pratiques hétérogènes, la SCI étant une structure civile fréquemment utilisée pour la détention et la gestion de biens immobiliers, notamment familiaux.
En principe, les SCI ne sont pas soumises à l’obligation d’établir une comptabilité conforme au plan comptable général (PCG) ni à celle d’établir des comptes annuels. Toutefois, la note du CNOEC rappelle que ce principe connaît de nombreuses exceptions, liées à la forme, à la taille, aux statuts, ou encore à certaines dispositions fiscales ou réglementaires.
Ainsi, certaines SCI sont tenues d’établir des comptes annuels du fait de leur forme, notamment les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), soumises à un cadre comptable spécifique. D’autres SCI peuvent être concernées en raison de leur taille, dès lors qu’elles sont une personne morale de droit privé non commerçante, qu’elles exercent une activité économique et dépassent deux des trois seuils suivants :
50 salariés ;
3,1 M€ de chiffre d’affaires ;
1,55 M€ de total de bilan.
Dans cette hypothèse et selon le CNOEC, la SCI est assimilée à une personne morale exerçant une activité économique, ce qui justifierait l’application des règles comptables de droit commun.
La note distingue également les comptes annuels, établis conformément au PCG (bilan, compte de résultat et annexe), des documents financiers, élaborés sur une base volontaire sans respect strict du PCG. Cette distinction est essentielle, notamment lorsque les statuts prévoient la tenue d’une comptabilité sans imposer l’établissement de comptes annuels. Le CNOEC recommande alors de mentionner explicitement cette situation dans les statuts et dans les documents produits.
Sur le plan fiscal, certaines SCI peuvent être tenues de tenir une comptabilité conforme au PCG, notamment lorsqu’elles optent pour l’impôt sur les sociétés ou lorsque leurs associés sont soumis à des régimes d’imposition spécifiques. En revanche, cette obligation comptable n’implique pas nécessairement l’établissement de comptes annuels. L’obligation de tenue d’une comptabilité du fait de dispositions fiscales peut être induite par le choix du mode d’imposition des résultats dans la SCI elle-même ou par les modalités d’imposition, chez les associés de la SCI, de la quote-part de résultat qui leur revient. Les SCI assujetties à la TVA ont également des obligations comptables.
Enfin, le CNOEC rappelle que les SCI ne sont pas tenues de déposer leurs comptes au greffe du tribunal de commerce, y compris lorsqu’elles sont soumises à l’IS, et que la date de clôture de l’exercice est librement fixée par les statuts. L’affectation du résultat doit toutefois être formalisée chaque année, quelle que soit l’option fiscale retenue.
Comme toutes les sociétés, les SCI (à l’IR et à l’IS) doivent procéder à une affectation de leurs résultats conformément aux statuts. Cette affectation doit être formalisée par un procès-verbal d’assemblée générale ou par une décision de l’associé unique, selon le cas.
Source : « Quelles sont les obligations comptables des SCI ? », Revue fiduciaire, le 25/11/2025.
